守得云開見月明——2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

時(shí)至歲末，已進(jìn)入冬至節(jié)氣。冬至是北半球黑夜最長(zhǎng)的一天，也是一年中最寒冷階段的開始。對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來說，整個(gè)2022年也在經(jīng)歷著自1998年房改以來最為“寒冷”的歷史時(shí)期。

在3年疫情以及房地產(chǎn)大周期拐點(diǎn)等多重因素的共同作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)2022年進(jìn)入深度調(diào)整期，房地產(chǎn)投資、商品房銷售、土地購(gòu)置等各項(xiàng)數(shù)據(jù)連續(xù)下滑，跌入冰點(diǎn)，房企生存狀況持續(xù)惡化，并觸及金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

近期，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、＊＊＊常務(wù)會(huì)議不斷釋放穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策信號(hào)，央行、銀＊＊＊、證監(jiān)會(huì)等部門密集出臺(tái)政策措施，改善房企融資環(huán)境，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，行業(yè)信心開始修復(fù)。

回顧

政策回暖，市場(chǎng)尋底

2022年房地產(chǎn)政策呈現(xiàn)觸底回暖態(tài)勢(shì)。一季度以地方政府試探性放松政策為主，政策范圍和力度有限。二季度＊＊＊＊＊會(huì)議定調(diào)“支持剛性和改善性住房需求”；央行、外匯管理局發(fā)布“金融23條”，提出因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策。“因城施策”得到高層明確支持，各地房地產(chǎn)松綁和刺激政策密集出臺(tái)。三季度受各地停貸風(fēng)波影響，政策重心轉(zhuǎn)向“保交樓”。

7月28日的＊＊＊會(huì)議提出，“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”；8月，住建部、財(cái)政部、央行通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持保交樓。四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)未見明顯好轉(zhuǎn)，房企資金壓力加劇，金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)，政策開始向“保市場(chǎng)主體”轉(zhuǎn)變，特別是11月以來，央行、銀＊＊＊、證監(jiān)會(huì)連續(xù)出手，“三箭齊發(fā)”改善房企融資環(huán)境。

從全年政策脈絡(luò)看，總體呈現(xiàn)政策力度由弱到強(qiáng)，發(fā)力點(diǎn)從需求端向供給端、從保項(xiàng)目向保市場(chǎng)主體蔓延之勢(shì)，政策密集但效果不明顯，市場(chǎng)回暖不及預(yù)期。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1~11月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為-9.8%，降幅繼續(xù)擴(kuò)大；商品房銷售面積同比下降23.3%，商品房銷售額下降26.6%；土地購(gòu)置面積下降53.8%；商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體延續(xù)降勢(shì)。從供需兩端數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于尋底階段。

(圖片來源：綠色彈性地板-公眾號(hào)，侵刪)

(圖片來源：綠色彈性地板-公眾號(hào)，侵刪)

造成這種狀況是多方因素疊加的結(jié)果。一是宏觀環(huán)境不景氣。受國(guó)際環(huán)境以及國(guó)內(nèi)疫情因素影響，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨較大下行壓力，企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，居民整體收入水平下降，消費(fèi)能力減弱。二是房地產(chǎn)遭遇大周期拐點(diǎn)。我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后期，人口紅利減弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于飽和，大多數(shù)三四線城市住房供應(yīng)過剩，一二線城市則呈現(xiàn)高房?jī)r(jià)與剛需購(gòu)買力不足的矛盾，有效需求不足。三是房企暴雷、項(xiàng)目停工爛尾導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)預(yù)售商品房交付的擔(dān)憂，消費(fèi)信心受到嚴(yán)重打擊。

盡管今年市場(chǎng)需求端的利好政策超出預(yù)期，降首付、降利率、購(gòu)房補(bǔ)貼等政策不斷，房貸利率已經(jīng)降至歷史最低點(diǎn)，但居民的購(gòu)房意愿并未被激發(fā)出來。央行2022年三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查顯示，預(yù)計(jì)未來3個(gè)月增加購(gòu)房支出的居民比例處于近年來低位。

定調(diào)

重申房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位

去年以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，今年疫情的反復(fù)沖擊更是令宏觀經(jīng)濟(jì)雪上加霜。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值870269億元，同比增長(zhǎng)3%。機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)全年經(jīng)濟(jì)增速在3.2%左右，距離年初確定的5.5%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)還有不小的差距。

經(jīng)濟(jì)增速下滑有多方面原因，其中房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的持續(xù)不振是對(duì)經(jīng)濟(jì)的最大拖累。

一是對(duì)投資端的拖累。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1~11月固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)5.3%。分領(lǐng)域看，基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長(zhǎng)8.9%，制造業(yè)投資增長(zhǎng)9.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資則是下降9.8%。房地產(chǎn)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資形成嚴(yán)重的負(fù)向拉動(dòng)，嚴(yán)重制約了投資對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用。

二是消費(fèi)端的拖累。1~11月，商品房銷售面積121250萬(wàn)平方米，同比下降23.3%，其中住宅銷售面積下降26.2%。商品房銷售額118648億元，下降26.6%，其中住宅銷售額下降28.4%。商品房銷售下滑不僅直接影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還間接影響到家裝、家具、家電等商品消費(fèi)和服務(wù)需求。

三是對(duì)地方財(cái)政的拖累。據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，1~11月地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入56307億元，比上年同期下降22.8%，其中國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入51174億元，比上年同期下降24.4%。

房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下滑不僅影響到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，更為危險(xiǎn)的是對(duì)金融系統(tǒng)和地方財(cái)政構(gòu)成威脅。針對(duì)化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，近日中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。房地產(chǎn)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，占GDP的比重為7%左右，加上建筑業(yè)則占到14%；土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方綜合財(cái)力接近一半，占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的六成，房地產(chǎn)貸款加上以房地產(chǎn)作押品的貸款，占全部貸款余額的39%，對(duì)于金融穩(wěn)定具有重要影響，是外溢性較強(qiáng)、具有系統(tǒng)重要性的行業(yè)。此前幾天，＊＊＊副＊＊?jiǎng)ⅩQ在一次重要會(huì)議上強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，這也是中央高層自2003年以來時(shí)隔20年再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。

展望

防范風(fēng)險(xiǎn)與長(zhǎng)效機(jī)制并重底

關(guān)于明年房地產(chǎn)發(fā)展，近期的中央工作會(huì)議給出了明確的方向：要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議針對(duì)房地產(chǎn)的表述，可以總結(jié)出2023年房地產(chǎn)重點(diǎn)工作將圍繞五個(gè)方向：

一是“保交樓、保民生”。這是今年7月28日＊＊＊＊＊會(huì)議做出的重要部署，也是2023年房地產(chǎn)工作重點(diǎn)，不僅事關(guān)民生穩(wěn)定，也關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的恢復(fù)。目前“保交樓”已經(jīng)得到3500億元專項(xiàng)資金支持，未來央行還將向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款，各地方政府也在積極籌集“保交樓”專項(xiàng)基金。在地方政府、金融機(jī)構(gòu)和房企的共同努力下，相信2023年“保交樓”工作將取得明顯進(jìn)展。

二是防范化解頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企風(fēng)險(xiǎn)。頭部房企體量大、影響面廣，牽一發(fā)動(dòng)全身，是調(diào)控的重點(diǎn)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“滿足行業(yè)合理融資需求”“改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”，意味著頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企的融資需求將得到進(jìn)一步滿足；“推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)”，意味著頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企將成重點(diǎn)支持的重組并購(gòu)實(shí)施主體。通過抓大放小，促進(jìn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

三是支持剛性和改善性住房需求。意味著在今年一系列“因城施策”政策基礎(chǔ)上，將進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)控政策，打通制約合理住房消費(fèi)的梗阻。比如降息、降低首付比例、稅費(fèi)優(yōu)惠、購(gòu)房補(bǔ)貼、適度放松限購(gòu)等。特別是針對(duì)改善性住房需求，還有較大的操作空間，這部分需求也將成為拉動(dòng)住房消費(fèi)的主力。

四是解決好新市民、青年人住房問題。這部分需求主要通過保障性租賃住房和長(zhǎng)租房解決。據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從去年6月至今，全國(guó)已開工建設(shè)和籌集保障性租賃住房約330萬(wàn)套（間），可解決近1000萬(wàn)新市民、青年人的住房困難問題。速度在不斷加快的同時(shí)，各項(xiàng)財(cái)稅支持政策也在不斷完善。例如財(cái)政部、＊＊＊＊明確了保障性租賃住房稅收優(yōu)惠政策，人民銀行、銀＊＊＊明確保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，國(guó)家發(fā)改委將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)等。除了保障性租賃住房，長(zhǎng)租房也將成為發(fā)展重點(diǎn)。

五是推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。雖然目前針對(duì)新發(fā)展模式?jīng)]有一個(gè)明確的概念，但是從傳統(tǒng)增量開發(fā)模式向存量運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變應(yīng)當(dāng)是重要內(nèi)涵，比如城市更新、長(zhǎng)租房市場(chǎng)等將成為越來越重要的賽道。

沒有一個(gè)冬天不可逾越，沒有一個(gè)春天不會(huì)來臨。房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位再次被重申，圍繞供需兩端的利好政策不斷加碼并逐步顯效，度過2022年的“寒冬”，相信2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來轉(zhuǎn)機(jī)，走上健康發(fā)展之路。

機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)

臨近歲末，各大證券研究機(jī)構(gòu)紛紛推出行業(yè)年度研究報(bào)告。對(duì)于房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)走勢(shì)，他們有著怎樣的觀點(diǎn)？我們?cè)诖诉x取并摘錄了部分機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)供讀者參考。

平安證券：

我們認(rèn)為，盡管2023年房地產(chǎn)銷售可能難以明顯好轉(zhuǎn)，但房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累預(yù)計(jì)有望逐步趨弱：

一方面，2022年11月房地產(chǎn)融資政策進(jìn)一步松綁，且相比于前期的政策更加務(wù)實(shí)，民營(yíng)房企相對(duì)更為受益，它們的融資難有望逐步好轉(zhuǎn)。另一方面，根據(jù)領(lǐng)先指標(biāo)判斷，新開工面積同比短期或?qū)⒂|底，而竣工面積同比大概率將加速。

展望2023年，房地產(chǎn)新發(fā)展模式可能得到進(jìn)一步部署、落實(shí)。何為房地產(chǎn)新的發(fā)展模式還沒有明確定論，不過我們認(rèn)為發(fā)展租賃住房是其中應(yīng)有之義。從二十大報(bào)告看，房地產(chǎn)未來將更突出保障屬性，要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。

中信證券：

我們相信，不利于消費(fèi)需求釋放的限制性政策將有望很快放開，各地的限購(gòu)限貸政策，尤其是認(rèn)房又認(rèn)貸的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將有希望放寬。同時(shí)，普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有望放寬。在供給側(cè)，進(jìn)一步的流動(dòng)性支持和預(yù)期管理，將繼續(xù)補(bǔ)強(qiáng)房企的資產(chǎn)負(fù)債表。

解除不利于消費(fèi)需求釋放的限制性政策將是未來需求政策重點(diǎn)。我們預(yù)計(jì)，二線省會(huì)城市的住房限購(gòu)有望實(shí)質(zhì)性放開，一線和新一線城市的限購(gòu)也有望在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、地理范圍等領(lǐng)域有所優(yōu)化。2016 年之后信貸記錄影響居民首付的規(guī)定，嚴(yán)重影響了賣舊買新，賣小買大需求的釋放。我們預(yù)計(jì)，在不遠(yuǎn)的將來認(rèn)房又認(rèn)貸的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將有望放寬。此外，各地對(duì)于普通住宅認(rèn)定的過嚴(yán)標(biāo)準(zhǔn)，影響了合理改善的交易便利性。我們預(yù)計(jì)各地普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有望放寬。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，要研究推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。我們認(rèn)為，所謂新發(fā)展模式就是區(qū)別于傳統(tǒng)的高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的模式。但房地產(chǎn)政策不是在2023 年既要完成新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，又要釋放需求鼓勵(lì)改善自住。2023 年的房地產(chǎn)政策，重點(diǎn)就是擴(kuò)大需求——中長(zhǎng)期而言，重點(diǎn)則是推動(dòng)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

中銀證券：

“保交樓”逐步成為政策底線，政府、房企、金融機(jī)構(gòu)三方合力推進(jìn)專項(xiàng)工作，但尚處于研討實(shí)驗(yàn)期，對(duì)整體市場(chǎng)信心修復(fù)效果仍待驗(yàn)證。

行業(yè)整體將圍繞供需端縮表進(jìn)行。供給端，行業(yè)整體需要至少3年的縮表周期；需求端，短期低迷或?qū)⒀永m(xù)，預(yù)期 2023 年 3、4 月出現(xiàn)修復(fù)。

從存量來看，當(dāng)前我國(guó)存量住房超500億平方米，其來源渠道不斷擴(kuò)展，以購(gòu)買新房、二手房獲得的占比在過去十年有所提升；老舊住宅占比仍有 31%， 舊改市場(chǎng)空間仍然較大。三大核心城市群、東部沿海地區(qū)、高能級(jí)城市由城市更新帶來的被動(dòng)潛在新增住房需求較大，但由于其住宅來源相對(duì)更多元，需求吸納未必反饋至新房成交上，租賃、購(gòu)買保障性住房、購(gòu)買二手房相對(duì)會(huì)更多被選擇。

從未來潛在增量來看，根據(jù)我們的測(cè)算，未來十年我國(guó)新增住房需求合計(jì)仍有 12.2億平方米/年，其中由城鎮(zhèn)化和住房改善所帶來的主動(dòng)新增住房需求為 9.3億平方米/年，由城市更新帶來的被動(dòng)新增住房需求為 2.9億平方米/年。從城市更新角度來看，京津冀、大灣區(qū)、長(zhǎng)江中游城市群形成了舊改需求的增長(zhǎng)極。

國(guó)盛證券：

2023年復(fù)蘇之路的一些預(yù)測(cè)：（1）金融對(duì)民企的救助政策尚有余量，但主旨仍是保交樓防風(fēng)險(xiǎn)。（2）銷售和去化率才是打開地產(chǎn)企業(yè)循環(huán)的核心。（3）自上而下的表態(tài)支持合理購(gòu)房需求以及選擇性放松一線城市，才是真正意義上扭轉(zhuǎn)預(yù)期改善銷售的核心政策。

我們認(rèn)為依靠單一放松方向很難扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)信心，需要自上而下的政策組合包，繼續(xù)看好宏觀層面、需求端、融資端、供給端和REITs擴(kuò)容的政策空間。假設(shè)政府在2023年一季度將需求側(cè)政策補(bǔ)齊，則銷售有望在二季度企穩(wěn)。預(yù)計(jì)復(fù)蘇將從2023年下半年一直持續(xù)到2024年，而到2025年有可能因?yàn)槿丝谠蚣敖?jīng)濟(jì)階段性復(fù)蘇到位而見頂回落。

天風(fēng)證券：

我們認(rèn)為，2023年房地產(chǎn)政策會(huì)有兩個(gè)底線——“保交樓”的民生底線和“不走老路”的風(fēng)險(xiǎn)底線。在兩個(gè)底線的約束下，明年房地產(chǎn)政策的重心，大概率會(huì)落在供給端的存量項(xiàng)目建設(shè)以及保障優(yōu)質(zhì)主體之上，而對(duì)需求端的刺激更多會(huì)是溫和、精準(zhǔn)的因城施策，房地產(chǎn)銷售有望企穩(wěn)，但難見反彈。

在缺少需求側(cè)強(qiáng)勁復(fù)蘇，同時(shí)剛剛經(jīng)歷房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)暴露的情況下，2023年房企的投資意愿和信心可能不會(huì)出現(xiàn)快速的修復(fù)，有限的資金預(yù)計(jì)將更多向施工端而非拿地端傾斜，房企拿地可能會(huì)首次出現(xiàn)連續(xù)兩年下滑的情況。

長(zhǎng)城證券：

我們認(rèn)為2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：第一，土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。在商品房銷售市場(chǎng)逐步回暖的背景下，土地市場(chǎng)尤其是開發(fā)商購(gòu)置土地面積增速或?qū)⒂兴厣試?guó)企或城投公司為主的購(gòu)置主力趨勢(shì)不會(huì)發(fā)生改變，但開發(fā)商購(gòu)置土地面積會(huì)逐漸回升，土地流拍率會(huì)明顯下降。

第二，商品房銷售增速或?qū)⒏蟾纳?/strong>；政策上首先是繼續(xù)實(shí)施降息政策，其次是因城施策放松限制，接著是政府增強(qiáng)市場(chǎng)信心。我們預(yù)計(jì)2023年商品房銷售面積累計(jì)同比從5月或開始回升，全年累計(jì)同比增速為-10%左右，2023年整體房?jī)r(jià)或也繼續(xù)下跌5%。

第三，房地產(chǎn)投資有望逐步回升：房地產(chǎn)融資在政策推動(dòng)下明顯改善；房地產(chǎn)行業(yè)的集中度有望提升；另外，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)模式將會(huì)繼續(xù)改革轉(zhuǎn)型，“租購(gòu)并舉”這種模式將會(huì)長(zhǎng)期存在于我們的房地產(chǎn)舞臺(tái)。

（此文刊于中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)12月26日11版 ，侵刪）